Pasos a seguir en una operación de compra venta inmobiliaria tradicional.

La compraventa se modela a través de un proceso que el mercado ha consensuado y que lo dota de seguridad y practicidad. Son eslabones fundamentales en una cadena que comienza cuando te interesa un inmueble. Lo primero que debes hacer es reservarlo. Generalmente la gente deja un 5 % del valor que va a pagar por el inmueble, aunque no hay sumas determinadas. Puede ser mas o puede ser menos y en efectivo o cheques. 

Cuando dejas una reserva, podrás observar en el texto de la misma como se detalla no solo el precio de venta sino las condiciones que tendrá la futura operación. La forma de pago;los plazos y los porcentajes en que deberás integrar ese dinero; que documentación suscribís a cambio del dinero que entregas; en que condiciones lo haces; el monto de la comisión inmobiliaria y quien y de que forma asume los gastos de la escritura que permitirá que tu seas el titular absoluto de esa propiedad. El dinero que tu dejas en reserva es en casi todos los casos “ad referéndum” de la aprobación del propietario y del normal proceso que debe imperar en una venta. Si tu has hecho una oferta sobre el precio de lista y el corredor trasmite tu oferta sin conseguir un resultado positivo, la reserva vuelve a tu bolsillo dentro del plazo que se ha fijado para cerrar el negocio. Si el propietario acepta expresamente tu propuesta y el dinero es percibido por el mismo, la operación tiene principio de ejecución, es decir, comienza el proceso que finalizará en la escritura.

Es común en estos casos fijar la firma del Boleto de Compraventa –el siguiente documento- dentro de los diez días siguientes a la conformidad del propietario. Desde el momento que el vendedor aceptó las condiciones del negocio, el corredor inmobiliario está obligado por las leyes que rigen el funcionamiento de su profesión a pedir informes al Registro de la Propiedad para evaluar si no existe algún impedimento, que pesando sobre el inmueble o sobre quien debe suscribir la venta, no la haga posible.

¿Que son los informes? De cada propiedad existe, por decirlo de algún modo, una ficha. En esa ficha se describen aspectos jurídicos y técnicos del inmueble: se lo individualiza a través de un numero de matrícula o de asiento y describiendo desde lo general a lo particular el lugar que ocupa dentro de los límites de un partido (lo que se llama nomenclatura catastral); además se describe que origen tiene; cual fue el ultimo dueño registrado por esa repartición oficial; mediante que medio adquirió la titularidad del 100 % o la parte que le corresponda; en que fecha lo hizo; en que escribania; cuanto pagó; quien le vendió y otras referencias muy particulares. En esa ficha hay dos columnas paralelas al lugar asignado donde figuran los datos que mencionamos. En una de esas columnas se asienta, por ejemplo, si el propietario lo hipotecó; si hay un embargo por orden de algún juzgado y otros asuntos que supongan una restricción que no permita disponer de la propiedad abiertamente. Que aparezca algo no sería tan grave. Lo grave es que no tuviera solución y los profesionales de la venta estamos para eso. Para ante la eventualidad, proceder con creatividad y oficio a solucionar los problemas si tenemos las herramientas adecuadas y mediando la participación de un abogado. En la segunda columna se anota cuando eso que esta entorpeciendo la compraventa fue solucionado. Ese informe que “copia” la información que obra en esa ficha se llama “de dominio” porque nos testimonia todo lo referido a la propiedad.

Pero hay otro informe importante que debe solicitarse conjuntamente para obrar con seguridad al comprar. Se llama de anotaciones personales porque es una “ficha” de idéntica entidad pero que se refiere a la persona del vendedor. Si quien vende tuvo algún tipo de problema judicial tal vez resulte “inhibido” para disponer de su propiedad hasta que lo solucione. También en este caso, si aparece un problema puede no ser tan grave sino manejable, en tanto y en cuanto haya voluntad y dinero que permitan resolverlo en un corto plazo.

Si en ambos certificados no constan anomalías, entonces la operación puede hacerse sin ningún tipo de problema. No existen compraventas sin riesgos. Lo que puede hacer un profesional de la venta, y lo hace, es minimizar hasta lo nimio todas las posibilidades y brindar a las partes un marco informativo que tutele la operación. Los informes son el único instrumento que nos permitirá avanzar con la operación de manera correcta.

Una vez que llegan los certificados se puede suscribir el Boleto de Compraventa. Siendo el paso paso previo para enviar toda la documentación a la escribania que actuará. En un Boleto de Compraventa generalmente se complementa lo dejado en la reserva hasta alcanzar un 30/ 40 %. Hay casos puntuales en que pueden entregarse y recibirse sumas mayores, pero responden a casos muy particulares de la operación y son las excepciones a la regla. Y nunca firmes un boleto con menos del 25 % del precio porque solo de esa manera, abonando ese porcentaje mínimo, si el vendedor entra en concurso o quiebra podrás oponer tu derecho frente a terceros. De esa única manera salvarás lo que pusiste, y podrás pedirle al juez de la causa que ordene te otorguen la escritura.-

Se firman tres ejemplares del Boleto de Compraventa, uno para cada parte y otro que el corredor dispondrá en manos del escribano.  Pero pueden rubricarse si es necesario mas ejemplares si una de las partes esta compuesta por mas de un miembro. Entregado el dinero, concluido el acto, el corredor cobrará su comisión –en el radio se estila un 3 % del precio de venta a quien vende y un 3% a quien compra- y extenderá un recibo no solo por los honorarios percibidos, sino ademas por toda la documentación que el vendedor le facilite para llevársela personalmente al escribano interviniente. Lo común es que el vendedor deposite en manos del profesional: la ultima escritura; el o los planos; una factura de cada servicio e impuestos, al mismo tiempo que confeccionará una ficha con los datos personales de los intervinientes para que la escribania tenga toda la documentación necesaria para un eficaz desempeño en la gestión de la nueva escritura.

En muchos casos las escribanias demandan que la inmobiliaria interviniente comience a gestionar por orden y cuenta del vendedor el llamado “estado parcelario” que es una documentación confeccionada por un agrimensor o ingeniero civil. Esta documentación también es vital para que la escribania pida un certificado llamado comúnmente “de catastro”. –ARBA- Sin ella no hay catastro y sin catastro a la vista no se puede firmar la escritura. El tiempo que demanda un estado parcelario o cédula catastral –otro de sus nombres- es en promedio de 20 a 30 días corridos y su costo es asumido normalmente –salvo convención en contrario- por la parte vendedora. A no dormirse, porque si bien. los plazos que hay entre un Boleto de Compraventa y una escritura están en el orden de los 60 días administrativos la demora en la confección del estado parcelario puede complicar el normal desarrollo de la gestión del escribano.